Nos \u00faltimos anos, os Fundos de Investimento Imobili\u00e1rios (FIIs) conquistaram espa\u00e7o na carteira dos investidores brasileiros. Segundo os boletins mensais emitidos pela B3, o mercado brasileiro ultrapassou a marca hist\u00f3rica de 2,5 milh\u00f5es de investidores em fundos imobili\u00e1rios. Para se ter ideia do avan\u00e7o desse tipo de investimento, em 2018 esse n\u00famero n\u00e3o passava de 200 mil pessoas.<\/p>\n\n\n\n
Dentro dessa alternativa de investimento, os fundos de tijolo e os fundos de papel se tornaram a principal porta de entrada para quem deseja acessar o mercado imobili\u00e1rio e construir uma fonte de renda passiva sem a necessidade de comprar, gerenciar ou arcar com os custos diretos de uma propriedade f\u00edsica.<\/p>\n\n\n\n
No entanto, embora ambos fa\u00e7am parte do mesmo segmento e distribuam rendimentos mensais que costumam ser isentos de Imposto de Renda para a pessoa f\u00edsica, eles funcionam de maneiras distintas na engrenagem da economia e apresentam caracter\u00edsticas pr\u00f3prias em rela\u00e7\u00e3o a riscos, fontes de receita e comportamento diante do cen\u00e1rio econ\u00f4mico.<\/p>\n\n\n\n
Como funcionam os fundos de tijolo<\/strong><\/p>\n\n\n\n Os fundos de tijolo s\u00e3o aqueles que investem diretamente em ativos reais, ou seja, em propriedades f\u00edsicas. Ao adquirir cotas desse modelo, o investidor se torna dono de uma pequena parcela de empreendimentos de grande porte, como shopping centers, edif\u00edcios corporativos, galp\u00f5es log\u00edsticos, hospitais, hot\u00e9is ou ag\u00eancias banc\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n O rendimento desse tipo de fundo vem principalmente do aluguel pago pelos ocupantes desses espa\u00e7os. Por isso, o desempenho operacional depende de fatores pr\u00e1ticos como taxa de ocupa\u00e7\u00e3o, localiza\u00e7\u00e3o geogr\u00e1fica, qualidade construtiva e contratos de aluguel. Tamb\u00e9m depende do setor econ\u00f4mico ao qual esses im\u00f3veis est\u00e3o ligados e do momento vivido por essa atividade.<\/p>\n\n\n\n Em uma fase de crescimento do consumo online, por exemplo, um fundo propriet\u00e1rio de galp\u00f5es log\u00edsticos pode ser beneficiado pela expans\u00e3o do com\u00e9rcio eletr\u00f4nico e, dependendo da localiza\u00e7\u00e3o dos ativos, at\u00e9 ampliar sua demanda. J\u00e1 edif\u00edcios corporativos podem sofrer impactos maiores em per\u00edodos de desacelera\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica ou mudan\u00e7as nas formas de trabalho, como ocorreu com o avan\u00e7o do trabalho remoto durante a pandemia.<\/p>\n\n\n\n Independentemente do tipo de im\u00f3vel presente na carteira, o atrativo est\u00e1 no ganho duplo: o recebimento dos alugu\u00e9is mensais, geralmente corrigidos por \u00edndices de infla\u00e7\u00e3o (como IPCA ou IGP-M), e a valoriza\u00e7\u00e3o do pr\u00f3prio patrim\u00f4nio ao longo do tempo.<\/p>\n\n\n\n Como operam os fundos de papel<\/strong><\/p>\n\n\n\n Os fundos de papel, conhecidos tamb\u00e9m como fundos de receb\u00edveis, funcionam de outra forma. Em vez de investir em ativos f\u00edsicos, os recursos s\u00e3o aplicados em t\u00edtulos e ativos financeiros ligados ao mercado imobili\u00e1rio, em um formato semelhante ao de opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 como se o fundo de papel atuasse como um banco da constru\u00e7\u00e3o civil: ele empresta dinheiro para construtoras e incorporadoras desenvolverem seus projetos e, em troca, recebe rendimentos provenientes de juros, corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria e outros pagamentos associados aos contratos. Na pr\u00e1tica, esses fundos operam com base na din\u00e2mica financeira e no fluxo de caixa dos empreendimentos, sem depender da conclus\u00e3o das obras ou da busca por inquilinos.<\/p>\n\n\n\n Os ativos mais comuns na carteira desses fundos s\u00e3o os Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios (CRIs) e as Letras de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio (LCIs). Os CRIs s\u00e3o t\u00edtulos de d\u00edvida emitidos por empresas securitizadoras para captar recursos destinados ao financiamento de grandes projetos imobili\u00e1rios. J\u00e1 as LCIs s\u00e3o t\u00edtulos emitidos por institui\u00e7\u00f5es financeiras para captar recursos e conceder linhas de cr\u00e9dito e financiamentos habitacionais.<\/p>\n\n\n\n Fundos de papel x fundos de tijolo<\/strong><\/p>\n\n\n\n As diferen\u00e7as entre os fundos de papel e os de tijolo tamb\u00e9m aparecem de forma mais clara conforme o cen\u00e1rio econ\u00f4mico.<\/p>\n\n\n\n Em per\u00edodos de juros elevados e infla\u00e7\u00e3o acelerada, os fundos de papel tendem a apresentar aumento nos rendimentos, j\u00e1 que a maior parte dos t\u00edtulos \u00e9 indexada a esses indicadores.<\/p>\n\n\n\n J\u00e1 os fundos de tijolo costumam enfrentar mais press\u00e3o em cen\u00e1rios de juros altos, pois o custo do financiamento imobili\u00e1rio aumenta, o ritmo da economia desacelera e os investidores tendem a migrar para a renda fixa tradicional. Em per\u00edodos de queda dos juros e crescimento econ\u00f4mico, os fundos de tijolo costumam ser beneficiados pelo aumento da ocupa\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis e pela expans\u00e3o das receitas de aluguel.<\/p>\n\n\n\n Essa diferen\u00e7a tamb\u00e9m se reflete nos riscos de cada categoria e na forma como o investidor deve acompanhar os resultados. Nos fundos de tijolo, os principais desafios envolvem a vac\u00e2ncia (o risco de os im\u00f3veis ficarem sem locat\u00e1rios), a renegocia\u00e7\u00e3o de contratos e as mudan\u00e7as no valor dos ativos.<\/p>\n\n\n\n O foco do investidor deve estar na qualidade dos inquilinos e na localiza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis. Nos fundos de papel, o risco f\u00edsico n\u00e3o existe, mas os desafios est\u00e3o ligados ao risco de cr\u00e9dito, ou seja, \u00e0 capacidade de pagamento dos participantes das opera\u00e7\u00f5es financeiras. Nesse caso, o investidor deve se concentrar na composi\u00e7\u00e3o da carteira, nos indexadores utilizados e na solidez dos tomadores dos recursos.<\/p>\n\n\n\n Diversifica\u00e7\u00e3o e fundos mistos<\/strong><\/p>\n\n\n\n Com o amadurecimento do mercado de fundos imobili\u00e1rios, a variedade de produtos dispon\u00edveis aumentou. Hoje, o mercado conta at\u00e9 com fundos especializados que combinam ativos f\u00edsicos e financeiros na mesma carteira.<\/p>\n\n\n\n A escolha entre um modelo e outro depende do perfil do investidor, dos objetivos financeiros e da estrat\u00e9gia adotada. Quem busca maior exposi\u00e7\u00e3o ao mercado imobili\u00e1rio tradicional pode se identificar mais com os fundos de tijolo. J\u00e1 investidores interessados em opera\u00e7\u00f5es financeiras ligadas ao setor podem considerar os fundos de papel.<\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m disso, n\u00e3o h\u00e1 necessidade de escolher apenas uma das duas modalidades. Muitos investidores combinam as duas categorias em uma mesma carteira para reunir a estabilidade dos fundos de tijolo com o potencial de gera\u00e7\u00e3o de renda dos fundos de papel, construindo um fluxo mais equilibrado em diferentes cen\u00e1rios da economia.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Entenda como funciona cada modalidade e o que diferencia esses fundos imobili\u00e1rios<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":254,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[25,26],"class_list":["post-253","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-guias","tag-fundo-de-papel","tag-fundo-de-tijolo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/especiais.estadao.com.br\/engrenagensdocrescimento\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/253","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/especiais.estadao.com.br\/engrenagensdocrescimento\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/especiais.estadao.com.br\/engrenagensdocrescimento\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/especiais.estadao.com.br\/engrenagensdocrescimento\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/especiais.estadao.com.br\/engrenagensdocrescimento\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=253"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/especiais.estadao.com.br\/engrenagensdocrescimento\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/253\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":258,"href":"https:\/\/especiais.estadao.com.br\/engrenagensdocrescimento\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/253\/revisions\/258"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/especiais.estadao.com.br\/engrenagensdocrescimento\/wp-json\/wp\/v2\/media\/254"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/especiais.estadao.com.br\/engrenagensdocrescimento\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=253"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/especiais.estadao.com.br\/engrenagensdocrescimento\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=253"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/especiais.estadao.com.br\/engrenagensdocrescimento\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=253"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}