Fundo de papel x fundo de tijolo: quais as diferenças e como investir

Nos últimos anos, os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) conquistaram espaço na carteira dos investidores brasileiros. Segundo os boletins mensais emitidos pela B3, o mercado brasileiro ultrapassou a marca histórica de 2,5 milhões de investidores em fundos imobiliários. Para se ter ideia do avanço desse tipo de investimento, em 2018 esse número não passava de 200 mil pessoas.

Dentro dessa alternativa de investimento, os fundos de tijolo e os fundos de papel se tornaram a principal porta de entrada para quem deseja acessar o mercado imobiliário e construir uma fonte de renda passiva sem a necessidade de comprar, gerenciar ou arcar com os custos diretos de uma propriedade física.

No entanto, embora ambos façam parte do mesmo segmento e distribuam rendimentos mensais que costumam ser isentos de Imposto de Renda para a pessoa física, eles funcionam de maneiras distintas na engrenagem da economia e apresentam características próprias em relação a riscos, fontes de receita e comportamento diante do cenário econômico.

Como funcionam os fundos de tijolo

Os fundos de tijolo são aqueles que investem diretamente em ativos reais, ou seja, em propriedades físicas. Ao adquirir cotas desse modelo, o investidor se torna dono de uma pequena parcela de empreendimentos de grande porte, como shopping centers, edifícios corporativos, galpões logísticos, hospitais, hotéis ou agências bancárias.

O rendimento desse tipo de fundo vem principalmente do aluguel pago pelos ocupantes desses espaços. Por isso, o desempenho operacional depende de fatores práticos como taxa de ocupação, localização geográfica, qualidade construtiva e contratos de aluguel. Também depende do setor econômico ao qual esses imóveis estão ligados e do momento vivido por essa atividade.

Em uma fase de crescimento do consumo online, por exemplo, um fundo proprietário de galpões logísticos pode ser beneficiado pela expansão do comércio eletrônico e, dependendo da localização dos ativos, até ampliar sua demanda. Já edifícios corporativos podem sofrer impactos maiores em períodos de desaceleração econômica ou mudanças nas formas de trabalho, como ocorreu com o avanço do trabalho remoto durante a pandemia.

Independentemente do tipo de imóvel presente na carteira, o atrativo está no ganho duplo: o recebimento dos aluguéis mensais, geralmente corrigidos por índices de inflação (como IPCA ou IGP-M), e a valorização do próprio patrimônio ao longo do tempo.

Como operam os fundos de papel

Os fundos de papel, conhecidos também como fundos de recebíveis, funcionam de outra forma. Em vez de investir em ativos físicos, os recursos são aplicados em títulos e ativos financeiros ligados ao mercado imobiliário, em um formato semelhante ao de operações de crédito.

É como se o fundo de papel atuasse como um banco da construção civil: ele empresta dinheiro para construtoras e incorporadoras desenvolverem seus projetos e, em troca, recebe rendimentos provenientes de juros, correção monetária e outros pagamentos associados aos contratos. Na prática, esses fundos operam com base na dinâmica financeira e no fluxo de caixa dos empreendimentos, sem depender da conclusão das obras ou da busca por inquilinos.

Os ativos mais comuns na carteira desses fundos são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Os CRIs são títulos de dívida emitidos por empresas securitizadoras para captar recursos destinados ao financiamento de grandes projetos imobiliários. Já as LCIs são títulos emitidos por instituições financeiras para captar recursos e conceder linhas de crédito e financiamentos habitacionais.

Fundos de papel x fundos de tijolo

As diferenças entre os fundos de papel e os de tijolo também aparecem de forma mais clara conforme o cenário econômico.

Em períodos de juros elevados e inflação acelerada, os fundos de papel tendem a apresentar aumento nos rendimentos, já que a maior parte dos títulos é indexada a esses indicadores.

Já os fundos de tijolo costumam enfrentar mais pressão em cenários de juros altos, pois o custo do financiamento imobiliário aumenta, o ritmo da economia desacelera e os investidores tendem a migrar para a renda fixa tradicional. Em períodos de queda dos juros e crescimento econômico, os fundos de tijolo costumam ser beneficiados pelo aumento da ocupação dos imóveis e pela expansão das receitas de aluguel.

Essa diferença também se reflete nos riscos de cada categoria e na forma como o investidor deve acompanhar os resultados. Nos fundos de tijolo, os principais desafios envolvem a vacância (o risco de os imóveis ficarem sem locatários), a renegociação de contratos e as mudanças no valor dos ativos.

O foco do investidor deve estar na qualidade dos inquilinos e na localização dos imóveis. Nos fundos de papel, o risco físico não existe, mas os desafios estão ligados ao risco de crédito, ou seja, à capacidade de pagamento dos participantes das operações financeiras. Nesse caso, o investidor deve se concentrar na composição da carteira, nos indexadores utilizados e na solidez dos tomadores dos recursos.

Diversificação e fundos mistos

Com o amadurecimento do mercado de fundos imobiliários, a variedade de produtos disponíveis aumentou. Hoje, o mercado conta até com fundos especializados que combinam ativos físicos e financeiros na mesma carteira.

A escolha entre um modelo e outro depende do perfil do investidor, dos objetivos financeiros e da estratégia adotada. Quem busca maior exposição ao mercado imobiliário tradicional pode se identificar mais com os fundos de tijolo. Já investidores interessados em operações financeiras ligadas ao setor podem considerar os fundos de papel.

Além disso, não há necessidade de escolher apenas uma das duas modalidades. Muitos investidores combinam as duas categorias em uma mesma carteira para reunir a estabilidade dos fundos de tijolo com o potencial de geração de renda dos fundos de papel, construindo um fluxo mais equilibrado em diferentes cenários da economia.